8 (495) 640 45 40

   post@alparigroup.ru

Ситуация на рынке апартаментов на май 2014 года

Сегодня столичный рынок апартаментов насчитывает 63 проекта. Основная их часть (46% объектов) расположена в Центральном административном округе. Также значительные доли сосредоточены в САО (17,5%) и в СЗАО (11%).

За период январь-май на рынок апартаментов вышло 5 проектов бизнес-класса - МФК «Лайнер» компании «Интеко», «Резиденция МОНЭ» компании «ПАНАВТО», Резиденция Loft17 от RED DevelopmentRe:Form от компании «Колизей», «РАССВЕТ LOFT*STUDIO» (KR Properties). Также за указанный период рынок пополнился 2 проектами комфорт-класса – «Новая Пресня» («Конти») и «Савеловский Сити» (MR Group). В то же время в феврале с рынка апартаментов ушел комплекс Bernikov, расположенный в ЦАО Таганского района. Собственником было принято решение о продаже всего здания.

Как считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, особый интерес представляет последний комплекс – МФК «Савеловский Сити». Это третий проект компании MR Group, включающий апартаменты (после комплексов «Фили Град» и «Водный»), продажи здесь открылись в мае. Апартаменты в «Савеловском Сити» будут расположены в двух 46-ти этажных башнях. Также в состав комплекса входят четыре офисных здания. На первых двух этажах домов разместятся детский сад, детский центр развития, магазины, фитнес-центр, кафе и прочие объекты социальной инфраструктуры. Разработкой архитектурной концепции занималось ведущее архитектурное бюро Москвы «SPEECH Чобан & Кузнецов». На старте продаж в проекте установлены рекордно низкие цены (от 95 тыс. руб. за кв. м), что особенно привлекательно, учитывая местоположение объекта – недалеко от ТТК, в пешеходной доступности от станции метро «Дмитровская».

Что касается элитного класса, то на первичном рынке Москвы здесь представлено 25 комплексов апартаментов. По словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, в январе на рынке апартаментов стартовали продажи в одном объекте премиум-класса – Аrt Residence, который вывела на рынок компания STONE HEDGЕ. Проект, расположенный в районе Беговой, представляет собой редевелопмент строений бывшей фабрики. Он состоит из 5 корпусов с 110 апартаментами. В проекте также запланировано размещение инфраструктурных объектов – рестораны, кофейня, мини-маркет, пекарня с домашней выпечкой, магазины, салон красоты и службы быта.

Следует отметить, что помимо выхода на рынок новых объектов, продолжаются продажи в апарт-комплексах, строительство которых было начато в предыдущие годы. Среди таких объектов можно выделить многофункциональный комплекс с паркингом «SMOLENSKY DE LUXE», расположенный по адресу: 1-й Смоленский пер., 19-21. Общая площадь комплекс – около 35 тыс. м2, в том числе площадь апартаментов 13,4 тыс. м2. Остальная площадь приходится на офисы, подземный паркинг и помещения общего пользования. Продажи апартаментов и машиномест в паркинге начались в самом конце 2011 г. По информации, полученной в отделе продаж застройщика, к июню 2014 г. объем продаж составил порядка 35% от общего количества апартаментов и машиномест. По мнению профессиональных участников рынка подобные темпы реализации апартаментов вполне согласуются с ситуацией в данном сегменте недвижимости.

По результатам первых пяти месяцев 2014 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов эконом-класса составляет 113,4 тыс. рублей, комфорт-класса – 143,2 тыс. рублей, бизнес-класса – 220,7 тыс. рублей. Минимальная стоимость квадратного метра в сегменте элитных апартаментов на первичном рынке составляет 194,5 тыс. рублей, максимальная – 1,25 млн. рублей. Среднее значение находится на уровне 572,5 тыс. рублей за кв. м.

Для сравнения в последнем месяце весны средняя цена квадратного метра на рынке новостроек эконом-класса составила 138, 1 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте массового спроса средние цены на апартаменты на 18% ниже, чем на классические квартиры. При этом стоит помнить, что чем выше стоимость апартаментов и интереснее локация проекта, тем его цена за «квадрат» ближе к квартирной и может даже превысить ее.

По данным «Метриум Групп», самые доступные апартаменты продаются в следующих комплексах: «Царицыно-2» (2,528 млн. рублей за 22,7 кв. м); «Савеловский-Сити» (3,886 млн. рублей за 35 кв. м); Loft Park (3,909 млн. рублей за 24,2 кв. м); YE’S (4,525 млн. рублей за 27,7-28,2 кв. м); Sky Parks (4,980 млн. рублей за 32,2 кв. м).

Наиболее дорогие апартаменты выставлены на продажу в проектах: «NегоцiантЪ» (1 286,440 млн. рублей за 569,7 кв. м); «Golden Mile private residence» (974,457 млн. рублей за 561 кв. м); Mon Cher (646,164 млн. рублей 372 кв. м); «Город столиц» (484,623 млн. рублей за 465 кв. м).

Итак, в нынешнем году власти пока не предпринимали конкретные действия. Однако в мае было объявлено, что московское правительство совместно с Минстроем России подготовит законопроект, который позволит приравнять апартаменты к жилью. «В основном, это касается нормативов по обеспечению апарт-комплексов социальной инфраструктурой. Принятие нового закона вполне вписывается в общую идею дальнейшего формирования жилищного строительства в Москве, которая заключается в комплексном развитии территорий. В целях организации комфортной среды проживания строительство жилья необходимо вести только в совокупности со всей необходимой социальной и дорожно-транспортной инфраструктурой», - отмечает Мария Литинецкая.

Новая законодательная база для апартаментов, в первую очередь, даст определение этого типа жилья, а также требования по застройки, которые, скорее всего, будут отличаться от существующих (сейчас новые многофункциональные комплексы, как правило, строятся с учетом требований к гостиничной застройке). По мнению директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, в нынешнем году уже можно наблюдать более взвешенный подход к согласованию проектов комплексов с апартаментами: застройщиками в них закладывается та или иная социальная инфраструктура, что делает проекты привлекательнее для покупателей.

«Надо понимать, что апартаменты в связи со всеми недостатками данного формата, вытекающими из нежилого статуса, рискован не только для покупателей, но и для девелоперов. Никто сейчас до конца не понимает общей емкости данного сегмента, не имеет точного представления о развитии правового поля в данном сегменте и потенциальных изменениях спроса на апартаменты в связи с «шатким правовым статусом» данного продукта. На мой взгляд, проблема с апартаментами действительно назрела и ее нужно решать. Однако решение ее лежит не только и не столько в плоскости градостроительного и правового регулирования сегмента апартаментов, сколько в плоскости расширения для девелоперов возможностей по строительству нормального жилья в городе», - комментирует Екатерина Фонарева.

Также добавим: новые апартаментные проекты сегодня появляются в основном там, где строительство жилья запрещено, то есть в зонах, отданных согласно Генплану, под административно-деловые функции, зонах многофункциональной застройки. По мнению Екатерины Фонаревой, необходимо пересмотреть подобное зонирование с выделением большего числа участков под жилую застройку. Необходимо дать девелоперам возможность строить жилье, а покупателям – получать понятный продукт с пропиской, инфраструктурой.